"Spejlvende" et hus består af at købe en nedslidte ejendom under markedsprisen, øge dens værdi eller anden måde, og hurtigt re-sælge det for en hurtig fortjeneste. Dette adskiller sig fra udviklingen investering, hvor køber erhverver en ejendom under udvikling, så sælger eller lejer enheden, når den er klar til indflytning. Hvis du spiller dine kort rigtigt, kan du gøre 37320€ eller mere pr flip, og gøre det i under 90 dage.
Steps
- 1Gør dig bekendt med, hvordan man købe en bolig eller Condo. Hvis du allerede har gjort det, så du allerede kender processen, og det er anden karakter. Hvis du ikke har nogensinde købt et hjem, så rådføre sig med en ejendomsmægler. Der er et par skridt, der er involveret, når de køber et hjem, så du har brug for at forstå, at processen, såsom: at placere et tilbud, at få et realkreditlån, fjerne forhold og tager besiddelse af.
- Placering et tilbud. Da verbale tilbud ikke udgør en juridisk bindende salg, er du nødt til at udarbejde et skriftligt tilbud og give det til ejerne og / eller ejendomsmægler. Tilbuddet fastsætter pris samt de vilkår og betingelser for salget. Hvis tilbuddet accepteres, tilbuddet bliver bindende købsaftale.
- Få et realkreditlån. Medmindre du har bunker af kontanter handy, skal du have en pant. Der er snesevis af former for lån derude, så undersøge dem, der kan arbejde for dig og tale med et realkreditlån mægler, hvis du har spørgsmål. Nogle realkreditlån (rentetilpasningslån) har særlige "teaser" rentesatser, der forbliver lav i begyndelsen og oprejse betydeligt efter en vis periode. Disse kan være attraktivt, hvis du har planer om at sælge hjem hurtigt.
- Fjernelse af betingelserne er normalt, hvad køberen gør når sælger har accepteret deres tilbud. Det er et juridisk skridt, der køber (normalt) gør for at kommunikere, at eventuelle forpligtelser, som begge eller parterne er blevet opfyldt.
- 2Forstå risikoen for spejlvende et hjem. Spejlvende et hjem kan være risikabelt. Du pådrage sig en stor gæld for en potentiel payoff i fremtiden. Bortset nogle gange, betyder det payoff ikke realiseret, eller det ikke materialisere så hurtigt, som vi kunne have ønsket. Du kunne sidde på en ejendom i længere tid end ventet, idet et realkreditlån, ejendomsskatter og løbende vedligeholdelse. Nogle gange bliver du nødt til at sælge et hjem for mindre end du købte den for. Ofte er du prisgivet et dirrende boligmarked.
- 3Uddan dig selv om markedet for fast ejendom, hvor du investerer. Læse blade såsom Forbes, Entrepreneur, og Money; disse ofte have artikler om fast ejendom. Begynd at forstå, hvordan ejendomsmarkedet virker, hvad der udgør en god og en dårlig aftale, og hvordan man forudse fremtidige vækst eller nedgang i fremtiden.
- Boligmarkedet er ligesom aktiemarkedet. Det har både tyr cykler (hvilket betyder optimisme, vækst og høj efterspørgsel) og bear bull> cykler (betyder pessimisme, sammentrækning, og lav efterspørgsel). Forskellen er, at boligmarkedet kan tage år og år til at skifte fra den ene cyklus til den anden.
- Efter at have talt til mindst tre mæglere og gør nogle efterforskning, hvis du finder, at markedet er i lav efterspørgsel og alle, og deres hund ser ud til at være at forsøge at likvidere hjem, bliver boligpriserne kommer til at falde-og avancerne vil falde med dem. Disse former for markedsforholdene ville gøre det mere udfordrende at vende et hjem.
- Prøv at vente på en tyr marked. Vent med at købe, indtil ejendomsmarkedet har vendt rundt og flere mennesker forsøger at købe end sælge. Dette vil skabe bedre vilkår for dig at begynde at spejlvende.
- 4Kig efter et hjem, der kan forbedres væsentligt med det mindste beløb af tid og ressourcer. Deres ikke forsøger at leve i dette hus; du forsøger at købe det, forbedre det, og sælge den. Prøv ikke at få knyttet til hjemmet. I stedet ser det som en gevinst for øje øvelse.
- Et hjem med plads til forbedring kan have en nedslidte gård, en gammel tæppe, et godt sted for en carport, eller andre ting, der kan fastsættes med lidt penge, og nogle hårdt arbejde. Disse typer af rettelser ofte giver en fremragende investeringsafkast (ROI), når spejlvende et hjem.
- Nogle mennesker ser for nødlidende ejendomme. De er dem, der sælger er "desperat for at sælge" af grunde som: skilsmisse, konkurs, død, dårlig tilstand af ejendommen, sent om betalinger eller andet. Disse giver køberen en iboende fordel i forhold til sælgeren.
- Kig efter boliger, der sælger i midten til øverste interval. Hvad det betyder er det beløb, hvor den gennemsnitlige familie ville være i stand til at råd til det. Generelt betyder mellem 149.260€ om, og 373.140€ afhængigt af dit område. Du ønsker at prisinterval, fordi disse har tendens til at sælge den hurtigste - du har den største befolkningstæthed på udkig efter disse mellemtone hjem. Det kunne være meget mindre eller meget mere, men det er om gennemsnittet. Hjemmet har generelt 3 eller flere soveværelser og mindst 2 fulde badeværelser.
- 5Opnå et lån for mindst flere tusinde dollars mere end prisen på den ejendom, du ønsker at vende. Du skal bruge disse penge til reparationer og forbedringer. Forhandle et køb af ejendommen og købe. I tilbuddet være sikker på at have flere veje ud af kontrakten. Den mest almindelige metode er simpelthen sætte "underlagt finansiering [sådan og sådan] dato." Hvis du ikke kan gøre finansieringen inden da, bede om en forlængelse på betingelse dato.
- 6Giv dig selv en tidslinje, der skitserer din ideelle sælgende scenario. Tid er penge, og dit objekt er at få dit hus renoveret og vendt så hurtigt som muligt. Til denne enden, en tidslinje, der lister realistiske tider for de ordregivende, og viser, og sælge at skabe. Du behøver ikke at opfylde alle målene undervejs, men du ønsker at være i ballpark. En tidslinje vil hjælpe dig med at opnå dette.
- 7Gør de vigtige rettelser først. Denne måde, hvis din plan ændringer (og det meget vel kunne), du har gjort alle de vigtige rettelser og du kun har mindre rettelser til at manøvrere rundt. Også, hvis dit budget bliver oppustet, vil du ikke mangle vigtige rettelser som køkken gran-ups eller grundlæggende værftet arbejde, og du kan skubbe til at sælge hurtigt.
- 8Beslut hvilken slags arbejde, du vil sætte ind i hjemmet. Vil du gøre arbejdet selv på den billige eller har du brug en General Contractor eller "GC" for at gøre arbejdet. Såfremt de reparationer er mindreårig, så kan det være bedst at gå enegang til hurtigt og billigt forbedre ejendommen. For større projekter, som kræver byggetilladelser, er det bedst at hyre en GC. repaint. Rive gamle gulvtæppet for at finde hårde trægulve eller re-tæppe. Røre op gamle inventar. Det centrale er at foretage forbedringer, ofte blot kosmetiske dem, der gør huset ser meget bedre, men vil ikke koste dig for meget.
- Typisk rengøring, maling og planter er den billigste måde at øge værdien af et hjem. Et dæk rejser også værdien mere end prisen på dækket. Remodeling køkkener og bade typisk ikke øge værdien af hjemmet nok, fordi ejerne tendens til at betale for meget for remodel. Udskiftning el-og VVS-installationer og fastsættelse af brudt noget er også en billig måde at få en god løft i hjemmet værdi.
- Opsøge den billigste arbejdskraft kan du finde (college kids, eller endda dig selv), og har den egenskab ulasteligt ryddet op og repareret. Hvis der er nogen penge tilovers efter dette, sætte det ind i en højt forrentet flydende opsparingskonto, ikke bruger det til at betale en del af lånet endnu.
- 9Stage huset. Iscenesat huse kan sælge betydeligt hurtigere end unstaged huse, nogle gange op til 50% hurtigere. Selvfølgelig skal du sørge dit hus er renset, decluttered og organiseret. Prøv at gøre det første indtryk giver et varigt indtryk.
- Iscenesat hjem ofte gavn af meget neutrale farver og funktioner - funktioner, der appellerer til en bred vifte af mennesker ikke mens fejlende rigtig mange mennesker. Det betyder en masse neutrale farver (brune, cremer osv.) og ikke for meget prangende møbler. Du kan leje møbler fra en mellemstation selskab, hvis du ønsker det, eller du kan være i kontrol af mellemstationer hjemmet selv.
- Fjern alle personlige effekter fra hjemmet. Husk, du vil have folk, der ser iscenesættelsen at tro, at dette hjem kunne være deres nye hjem til sidst. Personlige effekter såsom trofæer, børns malerier, ferie souvenirs, og familie fotos, alle bør fjernes.
- Gøre hjemmet appellerer til sanserne.
- Sight: clean, declutter, organisere, giver plads til åbent rum, åbne gardiner, etc.
- Lugt: sætte luftfriskere i badeværelserne, efterlade blomsterne ud i foyeren, sat ud en frisk kaffe, etc.
- Touch: appel til dine gæster til at sidde i den blødeste sofa, sørg for, at ingen støv er tilbage omkring.
- Lyd: Sluk alle støjende generatorer, tv og computer, og i stedet sat på nogle easy listening musik, såsom jazz.
- 10Vis ejendommen til potentielle købere. Diskuter det med dem. Hvis en bestemt problem flere gange er nævnt, se om du kan bruge nogle af de penge, du har gemt til at reparere / forbedre det. Ellers ændre dine salgsstrategi at aflede opmærksomheden fra den. Dette trin bør tage mindre end en måned, på det meget de fleste.
- Brug kraften fra internettet og dit personlige netværk, hvis du har problemer med at sælge hjemmet. Må ikke bare stole på mægleren at gøre salget. Sætte annoncer up på hjemmesider (Craigslist, Zillow, eller Trulia er et godt udgangspunkt point) og tryk ind i dine sociale netværk til at se, om nogen kunne være interesseret i bidende.
- 11Sælge den hjem til en væsentlig højere pris end den, hvor du har købt ejendommen. Eventuelle irritationsmomenter eller udgifter med ejendommen er nu købers problem, ikke dit. Afbetale lånet, deponere din fortjeneste, og tage en ferie.
- Vær villig til at sænke prisen, hvis ingen bider. Forske huspriser i området er et must, især hvis prisen på dit hjem er oppustet, og du behøver ikke engang kender det. Justering af prisen til en mere håndterbar sum kan betyde et salg på ingen tid. Betale et pant og afgifter på en overpris hjem, fordi dit ego er i vejen for at sænke prisen er ikke en god måde at tjene penge.
- 12Husk at indberette din fortjeneste til skattemyndighederne. En urapporteret 74630€ kan føre til en smertefuld revision nede ad vejen. Det er et besvær, men det er en nødvendig besvær.
Tips
- Sørg for at dit kredit er fremragende. Afhængigt af området, vil du sandsynligvis nødt til at låne flere hundrede tusinde dollars (mindst) til at købe ejendommen uden et realkreditlån.
- En gang om ugen drev ned et boligområde og sammenligne hegn, udvendige maling, vinduer, gangbroer, døre og planter ved at forsøge at vælge den bedste leder hus på blokken. Læg mærke til, hvad der gør et hjem mere attraktiv end den næste, og bekendtgørelsen, hvad der gør et hjem ser de fattigste. Dette vil tune dine sanser, når du søger at købe, og du vil uddanne dig til øjeblikkeligt vide, hvad at installere, hvad at fastsætte, hvad der til at male, og hvad at plante.
- Jævnligt går i åbne huse på lørdage og søndage og se, hvordan de professionelle scene hjem for at sælge. Vær særlig opmærksom på de planter, maling farver, bekvemmeligheder, og hvordan de gør værelserne ser større ved at tage ud vægge, spejle og begrænse mængden af møbler i hjemmet.
- Det er også muligt at opnå en fortjeneste spejlvende et nyt hus snarere end en nødstedte én.
- Deltag real estate club møder i dit område. Disse er ofte godt annonceret, men en Google-søgning vil normalt gøre det trick lige så godt. Lær ideerne bag at købe og spejlvende. Må ikke betale for de dyre weekend kurser (normalt omkring 450€), medmindre du virkelig har råd til det, de involverer som regel forskning, du kan gøre på egen hånd.
- Prøv en "tør run", hvor du ser priserne på boliger i dit område og se, hvor meget du kunne have gjort, hvis du havde investeret faktiske penge. Først efter du har udvikle bedre instinkter og vinde nogle sande tillid, bør du begynde at tage gambles med din egen kontanter.
Advarsler
- Spejlvende et hus er overordentlig risikabelt, og du kan ende med at miste hundredtusindvis af dollars, som du derefter skylder interesse for banken. Kun forsøge det, hvis du er sikker på at du ved præcis, hvad du laver.
- Ideen bag spejlvende er, at du kan gøre et salg før renter begynder at påløbe på dit lån. Hvis du finder dig selv siddende på en "sort hul", kontanter ud, så godt du kan, et tab af et par tusinde dollars er ikke nær så slemt som en synkefærdig ejendom og et bjerg af livslang gæld.