Hvis du er klar til at købe det hjem af dine drømme, men dit kredit-eller besparelser er ikke helt klar endnu, en lejeaftale med forkøbsret (ofte blot kaldet en "lease option", eller noget unøjagtigt, "leje til at eje" ), kan hjælpe dig med at bevæge sig i. Lease muligheder, hvor du lease (leje) en ejendom, og har mulighed for at købe ejendommen ved slutningen af leasingperioden, kan give dig mulighed for at styre et hjem, som du ønsker, selvom du don ' t har penge nok til en udbetaling endnu. En leasingkontrakt mulighed kan også være nyttigt, hvis du har brug for lidt tid til at forbedre din kredit, før du kan få en god pant sats.
Steps
- 1Undersøg, om en leasingkontrakt mulighed er en god mulighed for dig. Lease muligheder kan være nyttige hjemme-køb værktøjer, men de er ikke for alle. Faktisk har de fleste af leasing muligheder ikke ende med leasingtager (lejer eller den potentielle køber) køber hjem, og mens det er nogle gange en god grund, er det ofte bare spild af penge. Spørg dig selv et par spørgsmål, før du beslutter at forfølge en leasingkontrakt mulighed generelt eller inden du underskriver en på et bestemt hus..
- Kan du råd til indstillingen penge? Muligheden penge eller option kræves betaling for en leasingkontrakt optionsaftale at være gyldig. Denne upfront betaling kan være ganske lille (svarende til en eller to måneds husleje, for eksempel), eller det kan være 3-5% af købsprisen. Alle disse penge skal gå i retning af købsprisen eller ned betaling på hjemmet, hvis du beslutter at købe huset for enden af leasingperioden, men i modsætning til et depositum, får du ikke mulighed for penge tilbage i slutningen af lejemålet, hvis du ikke kan købe hus eller beslutter ikke at.
- Har du planer om at bo i området? Da en leasingkontrakt mulighed koster typisk mere end blot at leje, skal du være temmelig sikker på at du ønsker at købe huset for enden af udtrykket. Hvis du ikke gør det, mister du dine upfront option penge og eventuelle yderligere penge ud over den rimelige leje værdi, du har betalt i din månedlige betalinger.
- Vil du være i stand til at sikre finansieringen ved slutningen af leasingperioden? I nogle tilfælde sælgeren vil finansiere købet af hjemmet efter lease option. Det meste af tiden, vil dog køberen nødt til at finde sin egen finansiering ved at ansøge om et lån. En leasingkontrakt mulighed kan hjælpe dig med at få en mere gunstig lån, end du ellers ville være i stand til, men det er ingen garanti for, så du ønsker at være rimeligt sikker på, at du vil være i stand til at kvalificere sig til et lån i slutningen af udtrykket. Check med et realkreditlån mægler eller lån officer at undersøge din situation.
- Kan du råd til de månedlige betalinger på lejemålet. Typisk (men ikke altid) de månedlige betalinger på en lejekontrakt vil omfatte messen lejeværdi plus option penge, der vil gå i retning af køb af hjemmet. Således vil de månedlige betalinger i henhold til en leasingkontrakt mulighed normalt være mere end du ville betale, hvis du var leje det samme hus.
- Vil du være i stand til at foretage de månedlige betalinger på hjemmet og møde andre udgifter for ejerskab? Selv hvis du er i stand til at få lånet, vil det ikke gøre dig noget godt, hvis du ikke har råd til at holde op med udgifterne ved at eje hjem. Vær sikker på at faktor i ikke kun afdrag på realkreditlån, men også ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelsesomkostninger, som alle lejere ikke behøver at betale.
- 2Find et hus, du ønsker at købe. Holde ovenstående betragtninger i tankerne, for et hus, som du gerne ser, og at du har råd til. Der er nogle virksomheder, der specialiserer sig i leasing muligheder, og der i nogle steder statslige programmer vil købe et hus for dig, og derefter tilbyde dig en leasingkontrakt mulighed. Mere typisk, dog kan du bare finde et hus til salg, og se, om ejeren vil overveje en leasingkontrakt mulighed.
- 3Diskuter lease option med ejeren. Nogle husejere har aldrig hørt om en lejekontrakt option, og mange er mistænksomme over for dem. Desuden skal nogle sælgere en masse kontanter hurtigt, og så der er ingen måde, de kan gøre en leasingkontrakt mulighed. Still, hvis du er heldig, kan du eller din ejendomsmægler kunne overbevise sælgeren til at arbejde sammen med dig.
- 4Få et hjem inspektion. Når du har fundet et passende hus med en behagelig sælger, er det tid til at få hjem inspiceret. Få en uafhængig professionel hjem inspektør til at gøre en fuld inspektion, så du kan blive opmærksom på eventuelle problemer i huset kan have. I de fleste jurisdiktioner sælgeren er også forpligtet til at give dig en sælgers ejendom afsløring attesterer tilstand af hjemmet, men en uafhængig inspektion, er stadig vigtig. Hvis der er problemer, så sørg for de er ikke spørgsmål, der vil forhindre dig i at få et lån, og sørg for kontrakten angiver, hvem der er ansvarlig for at reparationer. Udlejeren kan også tilbyde en godtgørelse fra købsprisen for at aktivere leasingtager at gøre reparationer, hvis muligheden for at købe udøves.
- 5Forhandle vilkårene i lejekontrakten mulighed. Købsprisen vil leasingperioden (normalt overalt fra 6-24 måneder), mængden af første option penge, og størrelsen af de månedlige betalinger, der vil gå i retning af købsprisen alle være omsætningspapirer. Mens du kan finde leasingkontrakter optionskontrakter online, er det bedst at få en fra en lokal ejendomsmægler eller advokat, da love om leasing muligheder varierer fra stat til stat, og der kan endda være lokale bestemmelser. En ejendomsmægler eller advokat kan hjælpe dig udarbejde kontrakten og forhandle vilkårene, og det er vigtigt for både køber og sælger (lejer og udlejer) at aftalen godt være skrevet.
- 6Betale en option gebyr og underskrive kontrakten. Den mulighed gebyr er upfront "overvejelse", der er nødvendige for at gøre kontrakten bindende. Betale dette og underskrive kontrakten kun når du er sikker på at du forstår alle vilkårene i aftalen og du er enig med dem. I mange tilfælde vil lejemålet optionsaftale være et tillæg til en almindelig købekontrakt.
- 7Tjek på din forsikring behov. Da du nu har en interesse i hjemmet, kan du kræve ekstra forsikring for at beskytte hjemmet og dække din øgede ansvar eksponering. Lovene varierer fra sted til sted, så tjek med dit forsikringsselskab agent eller advokat for at finde ud af, hvad dækning du har brug for.
- 8Foretage månedlige betalinger. Du vil gøre månedlige betalinger, ligesom du ville gøre lejebetalinger. I mange tilfælde, dog vil en del af den månedlige betaling skal udpeges som option penge. Disse penge vil gå mod køb af hjemmet, hvis du beslutter dig for at udøve din mulighed for at købe. Det kan være en lille procentdel af den månedlige betaling, eller det kan, hvis du er meget heldig, være hele betalingen. Igen vil dog muligheden penge generelt være over messen lejeværdi, så vil de månedlige betalinger være mere end de ville være at leje det samme hus.
- 9Foretage forbedringer på hjemmet. Hvis hjem inspektion skruet op mindre problemer, eller hvis hjem har brug for en lille remodeling eller kosmetisk pleje, er det sandsynligvis i din bedste interesse at forsøge at tage sig af disse ting. Ved at øge værdien af hjemmet med forbedringer i leasingperioden, optjener du egenkapitalen (såkaldte "sved egenkapital") i hjemmet, fordi det aftalte købesum forbliver den samme. Denne forøget egenkapitalen kan hjælpe dig til at få en mere gunstig lån, hvis du udøver din option til at købe. I det væsentlige, du ved at øge værdien af hjemmet er stigende din ned betaling.
- 10Ansøg om et lån. Vent ikke til sidste øjeblik for at ansøge om et lån. Du bør begynde din ansøgning proces ikke mindre end 45 dage i forvejen for lejemålets ophør, og for at være sikker bør du nok starte en fuld to måneder eller mere, før du har brug for at købe huset. En leasingkontrakt mulighed vil kvalificere dig til en refinansiere lån med nogle långivere, og disse er normalt billigere og hurtigere at proces end nye køb realkreditlån, men under alle omstændigheder er det vigtigt at have et realkreditlån klar til at lukke på hjemmet fastsatte dato i lease optionsaftale.
- I nogle tilfælde sælgeren vil finansiere hjemmet. Dette sker typisk præciseret i lejekontrakten optionsaftale. Dette kan gøre at købe hjem meget nemmere end det ville være, hvis du skulle ansøge om et lån, men sørg for, at vilkårene for sælgeren finansiering er rimelige, og at du får en fair ryste.
- 11Tæt på hjemmet. Hvis du har linet op din finansiering og besluttede at udøve din option til at købe i slutningen af leasingperioden, tillykke. Du er nu en boligejer.
Tips
- Hvor længe skal din lejekontrakt være? Det afhænger. Hvis du ønsker at forbedre din kredit profil, på længere sigt er normalt bedst. Långivere især gerne se stabilitet over to år, så hvis du har boet i det samme hus, hvilket gør betalinger på det, og arbejder på samme sted for længe, kan du kvalificere dig til en bedre lånerenter. En længere lejemål kan også hjælpe dig med at opbygge egenkapital i hjemmet, hvis ejendom værdier er stigende. For eksempel, hvis optionskontrakten specificerer en købspris på 74630€, men ejendommens værdi er steget til 82.090€ i slutningen af en to-årig lejekontrakt, vil du allerede har 7470€ af egenkapital i hjemmet (i tillæg til din option penge), hvis du beslutter dig for at købe det. På den anden side, hvis huspriserne måske falde kan en lang lejekontrakt efterlade dig med nogen egenkapital, selv efter du har betalt option penge til to år eller mere.
- A "leasing" henviser normalt til en ordning, der adskiller sig fra en leasingkontrakt mulighed i, at leasingtageren er forpligtet til at købe det hjem i stedet for blot at have mulighed for at købe det.
- Det er en god ide at forsøge at få præ-kvalificeret til et realkreditlån, især hvis det er kun manglen på en udbetaling, der holder dig fra at få et lån. Mens prækvalifikation kan give dig en idé om, hvad du kan forvente, når du søger et lån, er det ingen garanti for, at du vil blive godkendt til de samme vilkår senere. Hertil kommer, hvis du håber på at forbedre din kredit profil under lejemålet mulighed kan du være i stand til at få en langt bedre rente ved slutningen af leasingperioden, end du ville have været i stand til at komme i begyndelsen.
- Nogle ejendomsmæglere er tilbageholdende med at beskæftige sig med leasing muligheder og kan afskrække dig fra at udforske denne mulighed, enten fordi de ikke er bekendt med, hvordan de arbejder, eller fordi deres provision er udskudt, eller hvis forkøbsret ikke udnyttes, er nedsat eller ophævet. Du bør være i stand til at finde en agent, men som vil være villige til at arbejde sammen med dig. Hvis en agent ikke er nyttige, finde en anden eller gå direkte til en sælger (enten en enkeltperson eller en virksomhed), der har specialiseret sig i leasing muligheder.
- Hold gode optegnelser over dine betalinger og udgifter. Du skal bruge en registrering af dine indbetalinger til at hjælpe dig kvalificere sig til et lån, især hvis du ønsker at kvalificere hjemmet som en refinansiering. Derudover vil godt journalføring forsvare dig mod skruppelløse sælgere, der forsøger at drage fordel af dig ved at hævde, for eksempel, at du faldt bagud på dine betalinger eller ubesvarede betalinger.
- Lejeren behøver ikke at købe ejendommen i henhold til en leasingkontrakt mulighed, men leasinggiver behøver at sælge (ved det aftalte i kontrakten), hvis leasingtager opfylder kontrakten og udnytter optionen til at købe. Hvis lejeren beslutter ikke at købe det hjem, han eller hun bare mister alle indbetalinger på den.
- Lease optioner er typisk bedre muligheder for sælgere, end de fleste mennesker tror, de er, hovedsagelig fordi den høje procentdel af muligheder, der ikke er konverteret betyder, at sælgeren har en god chance for at holde muligheden penge og stadig være i stand til at sælge huset til en anden køber. Selvfølgelig, hvis leasingtager ikke købe huset har sælger opnået sit mål om at sælge huset, og han eller hun har også fortjent en lille husleje penge i mellemtiden. Desuden er leasing option købere ofte villige til at betale markedsværdien eller endda lidt højere på grund af deres unikke omstændigheder, så sælgeren kan være sikker på at få top dollar for hjemmet.
- I mange jurisdiktioner, hvis den samlede af den oprindelige option penge (indstillingen betaling) plus mulighed penge fra de månedlige betalinger overstiger 5% af den aftalte købesum, skal sælgeren igennem afskærmning sagen, hvis den potentielle køber sakker bagud på betalinger. Hvis den samlede option penge er mindre end 5% af købesummen, kan standard udsættelse proces generelt anvendes. Af denne grund, typisk leasing muligheder indstille den samlede option penge på mindre end 5% af prisen.
Advarsler
- Sørg for at din lejekontrakt optionsaftale angiver en fast pris for køb af hjemmet. Hvis prisen ikke er fastsat, når kontrakten er underskrevet, vil du næsten helt sikkert få flået. Sørg også, at den faste pris er rimelig. Selvom det ikke er ualmindeligt at betale 5-10% mere end markedsværdien af hjemmet - dette opvejes af den bekvemmelighed i en leasingkontrakt mulighed, og potentialet for påskønnelse på prisen i leasingperioden - det er bedst hvis du kan få den pris, der fastsættes til markedsværdi, og du bør helt sikkert ikke betale langt mere end fair købspris.
- Det kan være svært at finde et hus sælgeren som er villig til at gøre en lejekontrakt mulighed, men ikke hoppe på det første (eller nogen) chance for, at du får uden fuldt ud at forstå vilkårene i din aftale og gøre, at du er få en fair deal.
- Husk på, at uventede ændringer i din økonomiske situation, såsom tabet af et job eller en medicinsk nødsituation, kan forhindre dig berettiget til et lån, når du har brug for det. Det samme kan siges, hvis renten stiger i leasingperioden. En leasingkontrakt mulighed er ikke uden risiko.
- Pas lease muligheder, der låser dig ind på højt forrentede finansiering, og sørg for at du får en rimelig mængde kredit (i form af option penge) mod købsprisen.
- Denne artikel er en generel vejledning og er ikke beregnet til at erstatte professionel økonomisk eller juridisk rådgivning.