Forsøger du at i et købers marked? En leasingkontrakt mulighed kan være den perfekte løsning til at sikre at du får top dollar for dit hjem og måske endda generere nogle ekstra indtægt fra salget. Lease optioner, hvor du lejer din ejendom til en potentiel køber, der har mulighed for at købe ejendommen ved slutningen af leasingperioden, kan give dig mulighed for at tappe en stor pulje af folk, der ønsker at købe en bolig, men som af den ene eller anden grund, er ikke helt klar til at foretage købet endnu.
Steps
- 1Beslutte, om en leasingkontrakt mulighed er en god mulighed for dig. En leasingkontrakt mulighed er ikke for alle. Hvis du har brug for alle de penge fra salget af dit hjem med det samme, er du bedre stillet med en straight salg. Desuden er de fleste af leasing muligheder ikke udnyttes, så du måske nødt til at begynde processen med at sælge dit hjem igen efter leasingperioden. Du kunne også tænke sig om to gange en leasingkontrakt mulighed, hvis du ikke vil, eller ikke er i stand til, at holde op med det ansvar for fortsat at eje hjemmet. I det lease option scenario, skal ejeren fortsætte med at betale ejendomsskatter og forsikring, og er generelt stadig er ansvarlig for større reparationer i løbet af leasingperioden.
- 2Placer en annonce. Mange sælgere er simpelthen kontaktet af købere, der ønsker at gøre en lejekontrakt mulighed, men hvis du er sikker på at du ønsker at gå denne rute, kan du sætte en annonce i avisen eller online. Annoncer for leasing muligheder typisk få enorm respons, så vil du sandsynligvis have masser af potentielle købere til at vælge fra.
- 3Har en baggrund indskrive på ansøgere. På dette tidspunkt har du til at se på potentielle købere som lejere, og du ikke ønsker at gøre en leasingkontrakt mulighed med nogen, der ville du ikke leje ud til. Kig efter en person med gode referencer, en stabil indtægtskilde, og evnen til at betale husleje plus eventuelt den ekstra månedlig option penge. For så vidt som sagsøgerens kredit historie, har du sandsynligvis ikke vil have nogen med alvorlige kredit problemer, men på samme tid, du måske ønsker at være noget mildere. Mange købere, der vælger leasing muligheder gør det, fordi de har nogle pletter på deres kredit og ønsker at forbedre deres profil, før ansøger om et lån.
- 4Prækvalificere din leasingtager. Dette trin er ofte springes, men det bør ikke være. Det er en god idé at kontakte et lån officer eller prioritetslån mægler til mindst diskutere potentielle købers udsigter til at få et realkreditlån i slutningen af leasingperioden. Der er mere usikkerhed (og forhåbentlig større chance for forbedring) længere leasingperioden, men både du og den potentielle køber kan få et realistisk idé om, hvorvidt de vil være i stand til at købe huset. Dette trin er afgørende, hvis det er vigtigt for dig at sælge huset for enden af lejekontrakten, men etisk og måske lovligt, er det vigtigt, uanset din præference, fordi hvis du tager option penge og over-market leje fra en lejer, der kan ' t muligvis købe huset for enden af lejekontrakten, er du bare rippe lejer fra.
- 5Giv den potentielle køber med en sælgers udlevering formular. Oplysningspligten formular viser alle kendte problemer med huset. Du bevidne, at din bedste overbevisning, på betingelse af huset. Denne form er standard for andre købstransaktioner men er undertiden udeladt i en leasingkontrakt mulighed. Sørg for at give køberen denne formular til at hjælpe ham eller hende at træffe en informeret beslutning, og for at beskytte integriteten af kontrakten og salg. Køberen skal også have en uafhængig hjem inspektion gjort.
- 6Forhandle en kontrakt og indsamle option penge. Du kan få fill-in-the-blank lease option formularer online, men du er bedre at få dem fra en lokal ejendomsmægler eller advokat. Kontrakten er undertiden tilføjet som et tillæg til en standard købsaftale. Medmindre du virkelig vide hvad du laver, få hjælp med detaljerne i kontrakten fra en advokat eller en ejendomsmægler. Den vigtigste ting at huske er, at du har fået til at omfatte ikke blot de penge spørgsmål, men også hvem der er ansvarlig for hvad former for reparationer og andre komplikationer, der er bundet til at komme op.
- Aftal købsprisen for hjemmet, som bør fastsættes på lejekontrakten. Du vil blive forpligtet til at sælge til denne pris, så du vil være sikker på, det er noget du kan leve med. Ideelt set bør aftalte pris være mindst til dagsværdi og måske lidt mere (især for lejebetingelser af 1. år eller mere) for at kompensere for den bekvemmelighed til køberen, og for den sandsynlige opskrivning af ejendommen over løbetiden. Du og / eller køberen måske ønsker at betale for en vurdering for at validere den pris. Banker og andre långivere vil kun låne mod den anslåede værdi, uanset den pris, du har aftalt med køberen.
- Bestem hvor meget indstilling penge til at indsamle. Nogle stater og kommuner har love angiver et maksimalt beløb på option penge, der kan tages, men generelt den indledende option penge eller option gebyr kan være næsten ethvert beløb. En typisk tal er 2-4% af købsprisen. Du vil holde disse penge uanset hvad. Hvis lejeren beslutter sig for at købe, vil pengene blive krediteret mod udbetaling eller købsprisen, og hvis forpagteren ikke køber, at han eller hun mister muligheden penge til dig. Husk på, at mange købere vælger leasing muligheder, fordi de ikke kan komme op med en stor udbetaling, så du skal ikke forvente at kunne få en enorm mængde af initial option penge.
- Beslutte, hvor meget af forpagterens månedlige betaling vil blive krediteret mod mulighed. Overalt fra 0-100% af de månedlige betalinger kan blive krediteret mod købsprisen, selv om mængden sommetider er underlagt statslige eller lokale love. I almindelighed vil den månedlige betaling skal beregnes til rimelige lejeværdi plus et fast beløb, der vil gå i retning af købsprisen. Denne er, ligesom den oprindelige option penge, vil enten blive krediteret mod udbetaling eller købsprisen eller, hvis lejeren ikke køber, vil blive inddraget til dig.
- Beslut om leasingperioden. Lease optioner typisk køre overalt fra 6-24 måneder. Mindre end seks måneder normalt ikke giver mening for køberen, og mere end 2 år (nogle gange mere end 1 år), kan medføre skatte eller juridiske komplikationer. Kortere lejemål generelt resulterer i salg mere end en længere løbetid, simpelthen fordi der er så mange variabler på lang sigt, men længden af lejemålet skal være tilstrækkelig til at sikre, at lejeren har tid til at få hans eller hendes finansielle ænder i træk. Husk, at hvis boligpriserne sætter hurtigt, kan du få en dårlig aftale på en lang lejekontrakt, da du forpligtet til at sælge til den aftalte pris. Hvis boligpriserne falder, dog kan du være at få en god handel, men hvis de har faldet markant, lejeren er usandsynligt at købe huset. Du får stadig at beholde muligheden penge, dog.
- 7Få den rigtige forsikringsdækning. Da du ikke længere vil være ejer-beboer af huset, kan du nødt til at opdatere din husejere forsikring til en bolig politik. Check med dit forsikringsselskab agent til at bestemme, hvad politik er nødvendig, og hvilken dækning du har brug for. Din lejer bør også være forsikret til at dække hans eller hendes ansvar, og afhængigt af din tilstand, eventuelle huller i din dækning, der kan resultere fra lejemålet mulighed.
- 8Saml månedlige betalinger. Nu, alt hvad du behøver at gøre er at indsamle betalinger hver måned. Hold styr på indbetalinger, så du har en post, når tiden kommer for leasingtager at udnytte optionen (eller i det værst tænkelige scenario, når du nødt til at gå rettens vej for at bilægge en tvist).
- 9Sælge huset. Ved slutningen af perioden leasingtager kan udnytte muligheden for at købe huset til den pris er angivet på eller før den angivne dato. Den samlede løsning pengene betales (herunder den indledende option penge plus eventuelle kredit fra de månedlige betalinger) vil gå i retning af udbetalingen. Således køber allerede har egenkapital i hjemmet og bør finde det lettere at få et lån.
Tips
- Mange sælgere vælger at bære lånet på huset selv. Dette bør generelt præciseres i den oprindelige kontrakt.
- Få to indskud. Sørg for, at hvis du vil være at kræve en udbetaling fra din "Køber", at det er tydeligt markeret som en ikke-refunderes ned betaling. Sørg for at have en helt separat rengøring depositum i tilfælde din køber beslutter sig for at bare være en lejer og bakker ud af kontrakten.
- I nogle stater, hvis den samlede løsning betalt penge overstiger 5% af den aftalte købesum kan du blive nødt til at gå gennem afskærmning sagen for at smide en lejer, der ikke betaler husleje. Med dette i tankerne, sælgere i disse jurisdiktioner normalt strukturere kontrakten, så at holde den mulighed, penge under 5%.
- Hvem laver reparationer? Generelt, ejeren er stadig ansvarlig for større reparationer, men lejemålet optionsaftale kan tildele ansvaret for mindre reparationer til lejeren. Hvis huset er en "fixer-øvre," du kan være i stand til at leje den under en leasingkontrakt mulighed, selvom du lovligt kunne ikke under en standard lejekontrakt, selv om dette er afhængig af lokale love. Lejeren, ved at forbedre hjem i løbet af leasingperioden, øger kan dets markedsværdi, og dermed opbygge "sved egenkapital" i huset, der vil gøre det endnu lettere for ham eller hende at få en gunstig lån. Uanset hvilken situation, du vælger, så sørg ansvarsfordelingen til reparationer er klart i kontrakten.
- Du kan som regel stadig fratrække dine renter på realkreditlån fra din indkomstskatter i løbet af lejemålet mulighed. I almindelighed også du behøver ikke at betale nogen skat på muligheden penge, indtil lejemålet slutter. På det tidspunkt vil du nødt til at medtage den i din kursgevinst fra salget af huset eller, hvis salget ikke går igennem, indberette den som lejeindtægten. Kontakt en skat professionel for flere detaljer.
- Opladning højere end markedet leje på en leasingkontrakt mulighed er en god forretning beslutning og er lovligt og etisk begrundet (med forbehold af nogle lokale variationer) hvis overskridelsen penge er krediteret som option penge. Nogle sælgere vælger at opkræve blot messen lejeværdi, så kun den første option penge er krediteret mod køb. Endnu en anden variation er at oplade retfærdig lejeværdi og kredit en del af dette mod valgmulighed. Dette er en hel del for køberen, men kan føre til komplikationer med finansiering senere, så bør du tjekke med din ejendomsmægler eller lån officer for detaljer.
Advarsler
- Lease Option forpagtere generelt har mere incitament til at tage sig af huset end typiske lejere, men du kan stadig risikere, at dine lejere vil rive stedet og standard på lejekontrakten eller beslutter ikke at købe.
- De love og skikke din jurisdiktion kan variere, så konsultere en ejendomsmægler eller advokat, før han indgår en leasingkontrakt mulighed. Denne artikel er en generel vejledning og er ikke beregnet til at erstatte professionel juridisk eller finansiel rådgivning.
- Hvis værdien af din ejendom er steget betydeligt, siden du har købt det, så du måske overveje de skattemæssige konsekvenser af kursgevinsten. Du kan fratrække op til 190000€ (375000€ hvis gift og arkivering fællesskab) fra føderale afkast, hvis du har ejet og boet i ejendommen i mindst 2 af de seneste 5 år. Sagt på en anden måde, hvis du leaser ejendommen i 4 år og derefter sælge det, kan du ikke tage dette fradrag, og bliver nødt til at betale kapitalgevinster på påskønnelse.
- Være helt sikker på du ved, hvad det betyder at være en udlejer, og hvad de lokale love og regler der gælder for Landlord-Tenant forhold. Sørg for, at du er villig til at være en udlejer.