De fleste mennesker er fortrolige med boliglejemål og hvordan de virker. Erhvervslejemål er helt forskellige, og medmindre du er fortrolig med dem, kan virke skræmmende for en ny lejer. Erhvervslejemål er normalt skræddersyet til lejer og rummet. Læs videre for at lære at forhandle de bedste kommercielle lejemålet for din virksomhed.
Steps
- 1Lær de grundlæggende elementer i en kommerciel lejekontrakt. Den typiske kommercielle lejemål er skrevet med følgende format:
- KLAUSUL # 1 - grundlæggende oplysninger til identificering såsom Lessor (ejer), Lejer (lejer), lejede forudsætning adresse, firkantet optagelser af enhed med ledsagende tegninger skildrer rummet.
- CLAUSE # 2 - løbetid lejekontrakt med start-og slutdatoer. Der vil også være oplysninger om enhver frit husleje eller nedsat husleje givet tidspunkt.
- CLAUSE # 3 - brug af rummet, herunder eventuelle restriktioner. En lejer venligt lejemål kan simpelthen have udtrykket opført som "Lejer har den fulde ret til at drive et ________ butik eller enhver anden form for butik, er tilladt ved lov og ikke specifikt begrænset skriftligt af leasinggiver."
- BESTEMMELSE # 4 - muligheder for at forny
- CLAUSE # 5 - udlejers reparation og vedligeholdelse forpligtelser.
- CLAUSE # 6 - lejerens reparation og vedligeholdelse forpligtelser.
- CLAUSE # 7 - fælles område definition. Fælles områder er de områder og faciliteter, der kan ydes af Udlejer eller andre i eller i nærheden af plads til ikke-eksklusiv almindelig fælles brug.
- CLAUSE # 8 - fælles område vedligeholdelse afgifter
- CLAUSE # 8 - fast ejendom skat
- CLAUSE # 9 - advokatsalærer forpligtelser i tilfælde af uoverensstemmelser.
- CLAUSE # 1O - ordinance og vedtægter overholdes
- KLAUSUL # 11 - opgave og fremleje rettigheder. En lejer venlige klausul kan læse "Lejer skal have fuld ret til at overdrage denne lejekontrakt til et datterselskab eller en anden organisation, hvor leasingtager er majoritetsejer. Lejer har ret til at overdrage denne Lease i tilfælde af løbende offentlig eller salg eller handel med lejers virksomhed. Lejer skal også have fuld ret til at fremleje det lejede lokaler, så længe Fremleje brug ikke er i konflikt med nogen eksklusiv, at Udlejer har ydet og givet lejeren skriftlig meddelelse herom. "
- CLAUSE # 12 - nytte forpligtelser
- CLAUSE # 13 - indrejse og eftersyn meddelelser
- CLAUSE # 14 - besiddelse tid-line og forsinkede leveringsbetingelser
- CLAUSE # 15 - erstatning af leasinggiver
- CLAUSE # 16 - forsikring ansvar
- CLAUSE # 17 - ekspropriationsret
- CLAUSE # 18 - destruktion af lokaler
- CLAUSE # 19 - udlejerens retsmidler på standard. En lejer venlige klausul kan læse "Efter udlejers misligholdelse skal Lejer har ret til at annullere Lease med 39 dage forudgående skriftligt varsel."
- CLAUSE # 20 - depositum
- CLAUSE # 21 - forklaring på, hvordan varsel til parterne skal gives
- CLAUSE # 22 - arverettigheder
- CLAUSE # 23 - underordning
- Yderligere vilkår og betingelser - hvis det er relevant
- Signaturblokke for både udlejer og lejer.
- Notar BLOCK - hvis relevant
- 2Beslut hvilke ting du ønsker at have inkluderet i lejekontrakten. Opdel disse i ikke-omsættelige og nice-to-have til at hjælpe dig med at beslutte, hvad du behøver for at stå fast på, og hvad du kan gå på kompromis.
- 3Skrive og indsende en hensigtserklæring (LOI). Dette dokument skal omfatte følgende omsættelige elementer i lejemålet:
- Skriftlig beskrivelse af det leasede Premise herunder fulde adresser for hver part. En oversigt over de lejede lokaler viser det fodaftryk og firkantede footages er at være en vedhæftet fil til den endelige Lease.
- Beregning af pladsen optagelser af de lejede lokaler er ikke noget problem for et rektangulært formet butik. Hvis rummet er uregelmæssig formet, eller inkluderer separate områder (dvs. gårdhave eller lagerplads) dette tal vil blive indrettet med Lessor. Vær sikker på at du er enig med det erklærede størrelse.
- Base leasingperioden udtrykt i år ukvalificeret Valg for at forny rettigheden efter udløbet af basen sigt. Lejer venlige muligheder omfatter:
- En kort bund sigt og mange muligheder for at forny.
- En lang bund begreb, der afbødes ved en "Kick Out klausul", som er retten til at annullere lejemålet efter X år, hvis salg ikke er $ $ Y for en bestemt periode.
- Dato for aflevering og tilstand lejede lokaler Dette bør indeholde tilstrækkelige leje-fri tid for lejeren til at fuldføre det påkrævede byggeri, fiksering og strømpe. Udlejer bør straffes for forsinket levering.
- Lej udtrykt som omkostninger per kvadratfod eller totale dollars per måned. Dette vil normalt være base lejebeløbet, og vil ikke omfatte de øvrige omkostninger, der er anført nedenfor.
- En lejer venligt lejemål kan omfatte gennemsnit lejen. Eksempel: En forhandlet seks år basen semester på en leje på 15€ 0,00 per Sq Ft. Dette kan i gennemsnit ved at betale 10€ 0,00 de første to år og derefter 15€ 0,00 per Sq Ft de næste to år så endelig 15€ 0,00 per Sq Ft de sidste to år af basen sigt. Fordelene ved gennemsnit er nutidsværdien af den 10 0,00€ husleje, mindre omkostninger i løbet af din start-up periode, og evne til at betale en højere husleje i en fremtidig periode.
- Afhængigt af den type af rummet bliver lejet af lejeren, og den type virksomhed, der skal udføres af den lejede rum, kan udlejeren anmode om Procent Rent, der skal betales. Procentvise husleje er ekstra husleje, der skal betales i tilfælde af, at salget bliver genereret fra den lejede rum er på mere end en aftalt beløb (kaldet "Break Point"). Den Break Point beregnes ved at dividere den samlede årlige basen husleje med en procentsats Rent tal gensidigt aftalt. For eksempel: Der er en aftale om, at 3% er at være Procentdel Lej faktor og den årlige leje 35830€ 0,00, derefter 35830€ 0,00 divideret med.03 lig a Break Point of 1.194.030€ 0,00 på hvilket tidspunkt Lejer er til at betale som en ekstra husleje, 3% af salget i overskud (over) 119.410€ 0,00. Nogle lejer venlige klausuler kan omfatte en højere knækpunkt, eller evnen til at fradrage hele eller en del af de andre Personer Omkostninger (CAM, Real Estate Skatter Cost, markedsføring osv.) fra enhver procentsats lejen forfalder.
- Lejer Der tages pengene udbetales til leasingtager i Lessor, der skal bruges til at færdiggøre opførelsen og finish af rummet.
- Forsikring ansvar for hver part, og hvem der skal afholde udgifterne til en sådan forsikring.
- Vedligeholdelse af rummet. Generelt Udlejer er ansvarlig for den udvendige, herunder tag og strukturelle komponenter, mens lejeren er ansvarlig for det indre af det lejede areal, herunder interiør-strukturelle reparationer og vedligeholdelse.
- En lejer venligt lejemål kan omfatte en aftale om leasinggiver til enten opretholde Varme, Ventilation og Air Conditioning (HVAC) system eller garanterer betingelse for leasingperioden.
- Common Area Maintenance (CAM) og koster deraf. Denne regel omfatter alle ikke-investeringsgoder såsom parkeringsplads reparationer, udvendige reparationer en rengøring, delte indvendige reparationer og rengøring, stiger til udlejers forsikring omkostninger, overstiger basisårene forsikring og administrationsgebyrer. Dette er normalt udtrykt som en omkostning per kvadratfod, og beregnes på pro rata basis.
- En lejer venligt lejemål kan omfatte et loft over CAM beløb eller på bestemte poster i CAM beløb (dvs. Administrationsomkostninger må ikke overstige 5% af den samlede Common Area vedligeholdelsesomkostninger.)
- Forholdsmæssig andel af ejendomsskat Omkostninger. Det er sædvane for Forpagtere at betale stigninger i ejendomsskatter betalt af Udlejer.
- En lejer venligt lejemål kan indeholde en aftale om, at leasingtager vil blive forsynet med kopier af de faktiske skat regninger sammen med en forklaring på stigningen. Dette gør det muligt for leasingtager at grundigt kontrollere beregningen af skattestigning og sørg for at det afspejler lejers sande andel af eventuelle stigninger.
- Andre omkostninger eller godtgørelser, såsom reklame og omkostninger, enhver form for forening gebyrer, afgifter eller omkostninger.
- Hensigtserklæringen bør indeholde en "ikke-bindende"-klausul. Denne klausul fastslår, at LOI ikke kan anses for at være en formel juridisk dokument. Det afspejler de vigtigste forretningsmæssige vilkår, som lejer og udlejer har aftalt og vil blive indarbejdet i den endelige Lease dokument.
- Skriftlig beskrivelse af det leasede Premise herunder fulde adresser for hver part. En oversigt over de lejede lokaler viser det fodaftryk og firkantede footages er at være en vedhæftet fil til den endelige Lease.
- 4Gennemgå LOI når det er returneret til dig. Bemærk noget, der er aftalt, og koncentrere sig om områder, som ikke er afregnet. Der henvises til din liste over prioriteter, som du fortsætter dine forhandlinger. Husk, at forhandle en kommerciel lejekontrakt kan tage lang tid, flere måneder, hvis der er mange punkter, der ikke kan opnås enighed om. Tag din tid, ikke føler forhastet, og ikke underskrive noget, du ikke helt enig.
Tips
- Overvej at bruge en advokat, der har specialiseret sig i erhvervslejemål. Dette vil være dyrt og tidskrævende, men kan vise sig at være værd at omkostningerne i sidste ende.
- Opbevare kopier af al korrespondance vedrørende forhandlingerne. Dette vil være en fordel i tilfælde af uenighed. Det er almindeligt at medtage alle udkast til LOI med din endelige lejekontrakt, så det giver dig en måde at kontrollere, at intet er blevet overset.
- Arbejde med en lejer repræsentant. Dette er en ejendomsmægler med dine bedste interesser som deres ansvar. De er typisk betales af udlejer og udlejerens ejendomsmægler, når et lejemål er afsluttet. De anbefaler stadig at have en advokat gennemgå den endelige lease, men kan hjælpe dig så meget i at finde en plads og i forhandlinger.