Wkodk

Sådan får en konstruktion lån (US)

Med nutidens teknologi, har du nu mulighed for at opnå en konstruktion lån fra de bedste banker i landet og signere dine lånedokumenter på din lokale titel virksomhed eller spærret kontor. Men ikke alle byggelån er skabt lige. Ligesom ethvert produkt, der er de bedste lån, gode lån og ligefrem dårlige lån. Her er hvordan man sikre, at du får den bedste deal.

Steps

Sådan får en konstruktion lån (US). Kend dine muligheder.
Sådan får en konstruktion lån (US). Kend dine muligheder.
  1. 1
    Kend dine muligheder. Dagens konstruktion lån valg omfatter de 30 år fast, den 15. år fast, 1 års ARM, 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM og den populære afdragsfrie lån. Du kan få en kortsigtet 1 år lån, som du er nødt til at refinansiere i en ny konventionel realkreditlån når byggeriet er afsluttet. Denne to time proces koster dig to sæt lukke omkostninger, og du er nødt til at re-kvalificere sig til det nye lån, når hjemmet er afsluttet, men du har også mere fleksibilitet, når du køber konventionelle realkreditlån, end når du beskæftiger udelukkende byggeri långivere. En populær konstruktion lån i dag er "én gang tæt på", også kendt som "all-in-one", "rollover" eller "byggeri-til-permanent" lån. Du har et sæt af gebyrer og én lukning.
  2. 2
    Få prækvalificeret til et lån. Dette vil hjælpe med at afgøre, om den ønskede lånebeløb er inden for dit budget. Det vil også give dig mulighed for at finde ud af, hvad den månedlige arealer eller pant betaling vil være, og for at sikre, at du kvalificerer før du løber ud og købe jord.
    • Indse, at de fleste låneprodukter typisk gå hånd i hånd med bank retningslinjer. Disse retningslinjer er forudsat at lån officerer til at falde sammen med kundens kvalifikationer. For eksempel, hvis du har en meget høj (Fico) kredit score med jord fri og klar du har flere lån valgmuligheder end den person, med en meget lav (Fico) score og ingen jord egenkapital.
    • Byggelån er oftest "historie lån". Med andre ord er der behov for långiver til at vide, hvad der præcist du ønsker at udrette, hvorfor du ønsker at gøre det, og hvordan du agter at udføre det (f.eks hvad er din "historie"), før de kan anbefale et program og godkende dit lån. For eksempel, hvis du agter at bo i hjemmet, når projektet er afsluttet (ejerboliger), kan dine muligheder, priser og endda potentielle långivere være meget anderledes end den samme lån til en "investor", der har til hensigt straks at videresælge ejendom.
  3. 3
    Faktor rente reserve og uforudsete midler til omkostningerne ved at bygge dit nye hjem. Renter reserver er tilføjet til din lånebeløbet at gøre den månedlige betaling på dit lån. Ja, du læste rigtigt, vil du ikke nødt til at gøre en månedlig konstruktion lån betaling, mens dit hjem er ved at blive bygget. Betalingerne er lavet af denne interesse reserve konto og nej, det er ikke gratis. Denne reserve er tilføjet til din konstruktion lånebeløbet. Renter reserver var designet til gavn for kunden. De fleste mennesker bygge et nyt hjem, er enten at betale husleje eller har en eksisterende realkreditlån betaling, mens deres hjem bliver bygget. Den sidste ting en kunde har brug for er en anden månedlige betaling, mens bygningen. Så banker skabte interesse reserve konto ved at sammenlægge de estimerede rentebetalinger over en 12 måneders periode, og tilføje dette til lånebeløbet. Hvis du ikke ønsker renter reserver tilføjet til din konstruktion lånebeløbet, kan du bede om at lave din egen månedlige byggeri lån betaling. Sikkerhedsfonde føjes til lånebeløbet just in case du har brug for flere penge til at bygge dit nye hjem. Med alle gode intentioner, har en tendens byggelån til at have budgetoverskridelser. Banken tilføjer 5% til 10% af omkostningerne fordeling og tilføjer dette beløb til lånebeløbet just in case du har kostet over kører eller har brug for bedre apparater. Hvis du ikke har brug for eller bruge denne ekstra uforudsete fond, så vil det ikke blive tilføjet til din pant ved afslutningen af ​​dit nye hjem.
  4. 4
    Shoppe rundt. De fleste banker tilbyder lån, men ikke valg. En måde at få forskellige valg er at gå på indkøb for at hver bank i byen. Ring til din lokale banker og bede om konstruktion lån afdeling eller en konstruktion lån officer. Det meste af tiden, vil du ikke komme nogen steder. Hvis du finder en bank, der vil gøre en konstruktion lån, de normalt kun kan tilbyde et produkt, der måske eller måske ikke være konkurrencedygtig i dagens marked. Et alternativ er at kalde en erfaren konstruktion lån mægler, der har gjort alle de lektier for dig og har direkte adgang til hundredvis af banker landsdækkende. En mægler er en repræsentant for hundreder af banker. Selvom mægleren tjener som midt-mand, vil hans eller hendes ydelser ikke koste dig noget ekstra. Det er fordi mæglere få lån på engros priser og videregive dem sammen til deres kunder på detailpriserne, ligesom enhver anden virksomhed. I virkeligheden, eller fordi deres volumen mange mæglere er i stand til at tilbyde deres kunder bedre tilbud, end du kan få ved at tale til bankerne på egen hånd.
  5. 5
    Sørg for, at byggeriet långiver opleves. Lokale banker, hvis de gør byggelån, vil være i stand til at tilbyde dig et stort sats. Nationale Långivere er mere tilbøjelige til at have byggeri programmer, men den ulempe er, at de ikke nødvendigvis har fingeren på pulsen i det lokale ejendomsmarked. Men din første overvejelse bør være byggeri udlån oplevelse. Endnu mere end et realkreditlån, er en konstruktion lån kompliceret. Undgå at bruge enhver enhed, der giver dig et lån officer, der ikke har betydelig erfaring i at levere byggelån til forbrugerne. Selv om nogle lån officerer er lønmodtagere, de fleste lån officerer er sælgere, der normalt har en vigtigste mål i tankerne, når hjælpe dig med dit lån anmodning, og det er den kommission (også kendt som lån gebyr point eller rentespændet præmie). Følgende spørgsmål kan du hurtigt finde ud af, om dit lån officer opleves på byggelån og ikke blot er ude efter dine penge. Hvis lånet officer (salg person) kan besvare disse spørgsmål med noget problem, så de har bestået en temmelig god lakmusprøve:
    • Hvor længe har du lavet byggelån?
    • Hvad er lånet til at koste (LTC), der kræves for byggelån? Dette er kontant egenkapital, såsom udbetaling på land. Dette kan variere fra 5 til 20%.
    • Hvad er bedre? Kuponen eller draw udbetalingssystem, og hvorfor? Draw er nu den mest populære, fordi kunden har kontrol over pengene. Mange banker tilbyder ikke selv en voucher system.
    • Har banken kræve en beredskabsplan og en interesse reserve konto? Det er et valg, forudsat at du opfylder betingelserne for yderligere midler. Nogle banker automatisk tilføje både lånebeløbet.
  6. 6
    Indsend din låneansøgning. Den første ting dit lån officer ønsker at se, er din udfyldte låneansøgning. Låneansøgningen kaldet (1003), vil fortælle en historie om dine økonomiske billede. Lånet officer vil analysere dette og andre dokumenter (herunder din kredit rapport) for at afgøre, om du opfylder betingelserne. Denne analyse giver et forhold kaldet gæld til indkomst-forholdet, og afhængigt af bankens underwriting retningslinjer vil dette forhold normalt spænder fra 36% til 45%. Gælden til indkomst-forholdet er den procentdel af din brutto månedlige indkomst, der er eller vil blive forbrugt af månedlige gæld betalinger (inklusive dine nye realkreditlån betaling, skatter og forsikring). Den samlede mængde af gæld betaling bør ikke overstige 36% til 45% af din månedlige indkomst. Nogle banker vil tillade dig at overskride dette forhold, hvis du har en fremragende kredit historie og fremragende kredit score. Det udfyldte låneansøgning vil fortælle lånet officer mange ting herunder:
    • Hvilken type lån, du ønsker
    • Hvor mange penge du har brug for
    • Hvor du i øjeblikket bor
    • Hvis du lejer eller ejer
    • Dit CPR-nummer
    • Dine nuværende arbejdsgivere
    • En liste over alle dine aktiver (penge) og passiver (regninger)
    • Hvor mange penge du laver
      • Erklærede indkomst giver dig mulighed for at kvalificere sig uden at kontrollere din indkomst på din selvangivelse, W-2s eller betale stumper. Det eneste banken kontrollerer når de ansøger om en nærmere angivet indkomst lån er dit kredit score, kontoudtog og at du er ansat.
    • Hvor meget fast ejendom, du ejer
    • Nogle erklæringer sammen med nogle statslige spørgsmål
  7. 7
    Beslut, om du kommer til at låse i din rente indtil afslutningen af dit hus, eller lad dem flyde i håb om at satserne vil gå ned. Hvis satserne er på vej opad, lås. Hvis satserne er stabile, slappe af. Hvis satserne er på vej nedad, flyde. Spørg altid. Er konstruktionen lån sats låst upfront eller flydende under byggeriet låneperioden? Så spørg, er satsen under konstruktion lån med samme hastighed, når lånet konverterer til pant periode. En typisk konstruktion lån i dag er en konstruktion til permanent lån, der kan eller ikke kan tillade dig at lock-i dagens lave renter, indtil hjemmet er afsluttet. Hvis du vælger et lån, der ikke tillader dig at låse i upfront, kan renten ender højere sammen med din månedlige betaling. Dette er normalt ikke, hvad du ønsker, så vær forsigtig. Nogle ting at holde øje med:
    • Nogle långivere har en højere rente, hvis du låser i upfront.
    • Nogle långivere forsøge at sælge dig på en højere sats eller justerbare sats under opførelsen med håbet om en flyde ned sats efter hjem er bygget.
    • Nogle långivere har en ikke konkurrencedygtig langsigtet lås sammen med et gebyr.
    • Nogle långivere har sådan dårlig service, uanset hvilken sats eller program, de har, det er ikke værd at gøre forretninger med dem.
  8. 8
    Indgå en skriftlig kontrakt med en bygherre / entreprenør. Byggelån er lidt mere papirarbejde intensiv end køb penge lån. Hver byggelån har en del kendt som bygherre pakke. En bygherre pakke omfatter elementer såsom en bygherre erklæring eller genoptage, som omfatter ting som tidligere erfaringer referencer og kredit-og bankvirksomhed referencer, en post cost opdeling, en materialer liste, og sidst, men ikke mindst, en entreprisekontrakt. En linje vare koster opdeling er en integreret del af en entreprisekontrakt, og sådan bør det blive henvist til på alle tidspunkter. Det er almindeligt for en boligejer at ændre nogle specifikationer eller andet, og det anbefales, at et firma ændre ordre skrives i disse tilfælde. En entreprisekontrakt er en skriftlig aftale mellem låntager og bygherre for tjenester, der skal leveres af bygherren for en nærmere angivet overvejelse. En korrekt skrevet og sædvanlige aftalen indeholder:
    • En klar redegørelse det ansvar hver part vil udføre.
    • Datoen for kontrakten, de planlagte datoer for igangsættelse og færdiggørelse af opførelsen af ​​projektet. En begivenhed dato, snarere end den faktiske dato, er undertiden acceptabel.
    • Mængden af ​​betaling bygherre er at modtage for hver fase af byggeriet, samt under hvilke betingelser det vil blive modtaget, såsom passerer inspektion osv. Hvis ejendommen er beliggende i en stat, der opkræver omsætningsafgift, skal kontrakten angive, om det beløb omfatter stat omsætningsafgift.
    • Korrekt henvisning til en udfyldt og underskrevet Linjepost omkostningsfordeling og liste over materialer.
    • En betalingsmetode der er kompatibelt med posten omkostningsfordeling og udbetaling procedurer investor.
    • Hensættelser til mulige ændringer af planerne eller specifikationer ved passende ændring ordrer. Da de fleste byggelån har en beredskabsplan bestemmelse en omkostning over køre kan betales for at bruge denne bestemmelse.
    • Fuld identifikation af alle parter og definition af alle navne, der anvendes i kontrakten (entreprenør, ejeren, underleverandører og arkitekt).
    • Arkitekt ansvar, hvis nogen.
    • Underskrifter af låntagers og entreprenør.
  9. 9
    Få byggeri forsikring. Der er tre typer af forsikringer er nødvendige for at bygge. Alle banker kræver de to første forsikringer, under opførelse og almindelig ansvarsforsikring. Workman kompensation er kun nødvendig, hvis din bygherre har medarbejdere. Hvis din bygmester fortæller dig at han ikke er forpligtet til at give nogen forsikring overhovedet, han er mest sandsynligt korrekt, fordi det ikke er en lov at have forsikring for at bygge et hus. Dette krav er angivet af banken. Så sørg for at hyre en velrenommeret builder med forsikring, vil det hjælpe din konstruktion lån tæt meget hurtigere.
    • Kursus for Byggeri Insurance. Denne politik er en alt risikopolitik at omfatte brand, udvidet dækning, bygherre risiko genanskaffelsesomkostninger hærværk og ondsindede fortræd forsikringsdækning.
    • Almindelig ansvarsforsikring. Du eller din bygherre kan levere denne politik. Denne politik er en omfattende generel politik eller en bred form erstatningsansvar godkendelse. Det mindste beløb på 223.890€ for hver forekomst er påkrævet. Hvis bygherren giver forsikringen en generel politik for 746.270€ eller bred form erstatningsansvar påtegning er påkrævet. Spørg din bygherre på forhånd, hvis de har almindelig ansvarsforsikring. Hvis de ikke spørge, hvis de har et problem leverer forsikringen. Nogle bygherrer har ikke råd eller simpelthen ikke ønsker at betale for forsikring og så gæt hvem der skal give det, ja du gør. Du kan spare dig selv en masse hovedpine og penge, hvis du arbejder med en bygherre, der har forsikring.
    • Arbejderens Compensation Insurance. Hvis din bygherre ejer sin egen virksomhed og har medarbejdere, der er med til at bygge dit hjem, er arbejderens kompensation. Hvis bygherren simpelthen udliciterer udfører arbejdet og ikke har ansatte pr selv, bliver de nødt til at skrive et brev anerkender, at de ikke har ansatte, og som ikke er forpligtet til at have WCI.
  10. 10
    Spørg dit lån officer at give dig en kopi af den anslåede byggeri lånet budget. Dette budget er normalt ikke beregnet til kunden, men en erfaren konstruktion lån officer bør ikke have et problem at give det til dig. Budgettet er oprettet fra dine omkostninger og omfatter enhver omkostninger inden lånet herunder land balancer, lukke omkostninger, renter reserver, beredskabs-og bankgebyrer.
  11. 11
    Sørg for at dit lån officer har struktureret dit byggeri lån ordentligt. Strukturering byggelån til godkendelse er meget vigtigt, og er den sidste ting på de fleste kunders bevidsthed. Fælles mis-strukturerede lån scenarier omfatter:
    • Mistede fradrag
    • Lav cash equity
    • Forkert udfyldt vurdering
    • Uforklarlig kredit nedsættende
    • Indkomst beregnet forkert
    • Uoverensstemmelse af kundens lån anmodning til den korrekte långiver
    • Almindelig og enkel inkompetence

Tips

  • Forstå, at renter på realkredit, herunder byggelån, følg obligationsmarkederne, som ændrer sig hele tiden. Således kan en citerede sats ikke være tilgængelig, selv efter en relativt kort periode. Alle en långiver kan gøre, er at sige, at "hvis disse kendsgerninger er sande, og vi var låse lån i dag, dette er hvad jeg kan tilbyde."
  • Check med din långiver om kravene til lien dispensationer. Mange kræver en for hver lodtrækning om opførelse konto. Hvis du bruger en bygherre, kan de kræve dem så godt for deres subs, så sørg for du ved, hvordan betalinger til subs bliver håndteret, og at dispensationer er returneret rettidigt.
  • Alle låntagere nødt til at være opmærksomme på, at byggeri udlån bliver meget svært at komme med, din kredit og egenkapital vil blive gransket nøje i dagens erhvervsklima.
  • Også såkaldte "erklærede indkomst lån" er ikke længere tilgængelige efter enhver långiver under de nye strammere lånevilkår retningslinjer.

Advarsler

  • Undgå "bait and switch". Den realkreditområdet er berygtet for lokkemad og skifte, der er, når et lån officer eller en annonce tilbyder dig én ting og derefter forsøger at sælge dig noget andet. Husk, at hvis det lyder for godt til at være sandt, er der normalt en grund. Altid få dit citat skriftligt, og hvis du er tilfreds med den sats og konstruktion lån program, du er citeret, bede om at låse det på forhånd. Typiske tegn på lokkemad og switching er indlysende, nogle grundlæggende eksempler er:
    • Over telefonen, bliver du tilbudt en langt lavere sats end nogen andre tilbud, og når du har sendt din ansøgning den kurs, du blev citeret har alle en forsvundet pludselig.
    • Du tilbydes en konstruktion lån med ingen point og ingen lån gebyrer. Hvad du får ikke at vide, er, at du betaler for det med en højere rente, og omkostningerne er bygget ind i lånet.
    • Du får at vide, at du ikke vil have nogen betalinger, mens du bygger. Hvad du ikke vide, er, at alle byggelån har denne mulighed, og det hedder "renter reserver" og betalingerne er tilføjet til lånebeløbet.