Takket være hård konkurrence mellem långivere, en svimlende vifte af lånemuligheder, og regeringens politik at tilskynde boligkøbere, flere mennesker end nogensinde før var i stand til at købe boliger pre-recession. Desværre har stigningen i ejerbolig været ledsaget i mange lande af rekordhøje afskærmning satser, især under recessionen. Bare et par ubesvarede afdrag på realkreditlån kan begynde afskærmning sagen, og før du ved af det hus, du har arbejdet så hårdt for at købe kan tages væk fra dig. Værre endnu, kan du stadig ende op skylde penge hvis salget af hjemmet ikke dækker dit lån balance, og en afskærmning rammer dit kredit som et godstog. Hvis du er truet med afskærmning, du kan være i stand til at forhindre dette scenarie, men du har fået til at handle hurtigt.
Steps
- 1Gør din pant betaling din højeste prioritet. Hvis du er i alvorlige økonomiske problemer, skal du ikke bekymre dig om kreditkort regninger, personlige lån og andre usikret gæld før du betaler dit realkreditlån. Den eneste ting at være opmærksom på, hvis du tager denne vej - kreditkortselskaber kan chikanere dig hurtigere end din pant selskab lige nu. Så vær forberedt på telefonopkald. Sakker bagud på disse gæld kan få dig til at akkumulere gebyrer og kan skade din, men konsekvenserne er simpelthen ikke så alvorlig som sakker bagud på dit realkreditlån, så prioritere din gæld i overensstemmelse hermed.
- 2Få hjælp. Hvis du har problemer med at foretage betalinger, kan du drage fordel eller en gældsforvaltning program, der omfatter boliger rådgivning. Din långiver kan have sådan et program, eller du kan se, om din lokale boliger myndighed eller udvidelse service tilbyder gældsrådgivning eller afskærmning unddragelse tjenester. Hvis ikke, vælger en kredit rådgivning agentur grundigt, da nogle agenturer opkræve ublu gebyrer, der vil gøre dig endnu værre. Afhængig af din situation en gældsforvaltning program kan også være en god mulighed. Endelig kan du også ønsker at konsultere en advokat, især hvis din situation kan være resultatet af aggressiv og vildledende udlånspraksis. Under alle omstændigheder får hjælp hurtigt, så du kan drage fordel af alle mulige løsninger, og frem for alt være forsigtig med hvem du handler med (se advarslen nedenfor).
- Kontroller at se, om du state boligfinansiering agentur vedligeholder midler under de hårdest ramte Fund, der er øremærket til afskærmning
- I USA fastholder Institut for Boliger og byudvikling (HUD) en liste over kredit rådgivning og gældsforvaltning agenturer godkendt til at arbejde med trylleri lån, og de kan også være i stand til at hjælpe med andre långivere. Der kan også være offentlige eller velgørende programmer til at yde økonomisk eller juridisk støtte til at hjælpe dig med at undgå afskærmning.
- 3Kontakt din långiver straks, hvis du ikke kan gøre dit fulde månedlige betaling. Må ikke vente på en fra banken, og bestemt ikke ignorere deres korrespondance. Långivere normalt ikke ønsker at afskærme på ejendomme, og de vil generelt være villig til at arbejde med dig, hvis du laver en god tro indsats for at foretage betalinger, og hvis din manglende evne til at gøre det er midlertidig. Du vil højst sandsynligt nødt til at give långiver med kontoudtog og andre finansielle dokumenter, så de kan gennemgå din økonomiske situation. De kan vedtage at udvide din afdragsfri periode for forsinkede betalinger eller for at tillade dig at springe overalt 1-6 betalinger over en 1-2 årig periode (a overbærenhed). De kan også acceptere reduceret betaling i op til 18 måneder. Husk på, at disse midler er alle midlertidige, og du bliver nødt til at "spille catch-up", når du er tilbage på dine fødder.
- 4Bed om en omstrukturering af lånet. Hvis din økonomiske situation permanent har ændret sig, midlertidige foranstaltninger sandsynligvis ikke vil gøre dig meget godt. I dette tilfælde forsøge at forhandle for at omstrukturere realkreditlån. Omstrukturering kan antage mange former, men generelt indebærer forlængelse af lånet, så du har længere tid til at betale (og dermed gøre lavere månedlige betalinger), spredning kriminel betaling af flere år, og / eller sænke renten på lånet.
- 5Få vilkårene i nogen tilbud skriftligt. Hvis du er i stand til at forhandle en aftale med dine kreditorer på telefonen, bede dem om at sende dig tilbuddet skriftligt. Du kan være nødt til at skrive et brev til dem beder om bekræftelse.
- 6Refinansiere dit realkreditlån. Refinansiering er lejlighedsvis en god mulighed, især hvis dit realkreditlån bærer en høj rente og renten er siden faldet. Hvis du kan reducere din rente eller tage på en anden type af realkreditlån, du kan være i stand til at sænke dine betalinger til et overkommeligt niveau. Husk, at refinansiering kan være dyrt, men som du måske nødt til at betale lukke omkostninger, punkter og andre gebyrer. Være meget varsomme om refinansiering, fordi der er en masse af långivere, der bytte om folk trues med afskærmning. Du kan ende med højere satser eller gebyrer, som du ikke kan betale, og du vil ende op over afskærmning igen, med endnu færre penge denne gang.
- 7Sælg aktiver. Hvis du ikke kan arbejde ud af en passende ordning gennem disse andre metoder, kan det være tid til at sælge ud af de aktiver, du har, herunder din bil, hvis du ikke absolut brug for det. Prøv at finde nogen måde du kan for at skære dine udgifter og hæve flere penge. Hvis dine økonomiske problemer er langtidsholdbare, kan dog hæve penge på denne måde ikke hjælpe dig i det lange løb.
- 8Sælg dit hjem. Det er en god idé at kontakte en ejendomsmægler tidligt i processen for at i det mindste finde ud af, hvor meget du kan få for dit hjem, og hvor hurtigt. Du er ikke forpligtet til at sælge, men hvis du beslutter, at sælger er den bedste løsning, har du et forspring. Mens sælge dit hjem ikke kan være en attraktiv mulighed, det er bedre end at have en afskærmning på din rekord, og hvis du har en betydelig egenkapital i hjemmet, kan du være i stand til at komme ud af handlen med nogle penge. Måske du bare har mere hjem end du har råd til, og efter at have solgt, kan du derefter købe et hjem, der er inden for dit budget.
- Hvis det beløb, som du kan sælge dit hus ikke er nok til at dække den resterende af dine lån, kan långiver accepterer et nedsat beløb i en "kort payoff" eller "pre-afskærmning salg." En kort salg giver mulighed for fuld afladning af gæld og vil påvirke dit kredit for to år. Du kan også være i stand til at modtage nogle af de penge til at hjælpe med dine bevægelige omkostninger eller betale andre pant indehavere.
- En køber kan være i stand til at påtage sig dit lån (overtage dine betalinger) for at købe dit hus. Dette kan hjælpe dig med at sælge dit hus meget hurtigt, og det kan være en mulighed, selvom din realkreditlån kontrakt siger, det er ikke-assumable. Kontakt et hus rådgiver, ejendomsmægler eller advokat til at se, om denne situation kan arbejde for dig.
- 9Overvej konkurs. Konkurs er mord på din, og det bør ikke tages let på. Konkurs er også en meget kompliceret og til tider kostbar proces, og du kan ikke være i stand til at holde dit hjem, selvom du erklærer konkurs. Stadig, afhængigt af din situation, kan konkurs være din eneste mulighed for at holde dit hjem, og hvis du er i alvorlige økonomiske problemer, bør du konsultere en velrenommeret konkurs advokat til at diskutere dine muligheder.
- 10Giver långiveren hjemmet. Hvis intet andet retsmiddel, overveje at tilbyde långiveren en "gerning i stedet for afskærmning." Du hovedsageligt bare underskrive hjemmet over til långiveren. Mens du mister dit hjem, det er ikke så skadeligt for dit kredit som en afskærmning. Husk, du gør processen lettere for långiver, så du burde få nogle indrømmelser, såsom at tilgive eventuelle overskydende du måske skylder hvis hjemmeholdet sælger for mindre end lånet balance. Prøv også at sørge for, at du vil være i stand til at opholde sig i hjemmet længe nok til at finde nye boliger. Dette bør være en sidste udvej, og du måske ønsker at kontakte en advokat for at bestemme, hvordan dit en potentiel aftale vil påvirke dine rettigheder og din økonomi.
Tips
- Når man overvejer enhver form for overbærenhed eller lån omstrukturering, realistisk overveje, hvis du vil være i stand til at følge op med din del af aftalen. Hvis du stadig ikke vil have råd til at foretage de betalinger, vil aftalen ikke gøre dig noget godt.
- Långivere vil generelt være villige til at gøre mere drastiske indrømmelser, hvis den sandsynlige salgsværdi af dit hjem er mindre end den udestående saldo på lånet, da det betyder, at de vil have endnu flere problemer genindvinde deres investering. Hvis du er i stand til at indgive konkursbegæring, kan långiverne også være mere villige til at forhandle med dig for at undgå dette.
- Må ikke flytte ud af dit hjem, når afskærmning sagen begynder, eller du kan miste evnen til at kræve visse fordele (for eksempel en engangs-FHA pant forsikring betaling), eller retsmidler.
- Med enhver kredit problem, køre altid mod dine kreditorer, ikke væk. Hiding gør det ligner du ikke agter at betale, og de vil bruge alle de værktøjer til deres rådighed. Vær åben og ærlig, og de vil sandsynligvis arbejde sammen med dig.
- Du er mere tilbøjelige til at være i stand til at få en overbærenhed, hvis du kan bevise, at dine økonomiske vanskeligheder er af midlertidig eller at du forventer en stor sum (for eksempel en tilbagebetaling af skat), som vil gøre det muligt for dig at bringe din konto nuværende snart.
- Hvis dit realkreditlån er sikret ved eller finansieres af statslige programmer såsom HUD, FHA, eller Veterans Administration, kan du have andre muligheder for at gemme dit hjem. Spørge det relevante organ for forslag.
- Afhængigt af dit land eller bopælsland og din långiver, långiver som regel indleder afskærmning sagen efter 2-4 ubesvarede betalinger. Hele processen kan tage bare et par måneder eller op til et år. Under alle omstændigheder, du har at holde på bolden, og du kan ikke råd til at spilde tiden.
- Hvor sandsynligt er det, at du vil være i stand til at gemme dit hjem? Undersøg din situation. Hvis de problemer, der har ført til dine forsinkede betalinger - sygdom, tab af job, eller et dødsfald i familien - er blevet afhjulpet, har du sandsynligvis har en god chance. Hvis dine økonomiske problemer er mere permanent, men du sandsynligvis ikke vil være i stand til at holde dit hjem i det lange løb, selvom du kan afværge afskærmning midlertidigt.
- Mens en kredit rådgivning agentur kan være i stand til at forhandle en aftale med din långiver, skal du huske, at du kan være i stand til at forhandle samme aftale, uden at skulle betale agenturets gebyrer. Altid forsøge at tale med din långiver på egen hånd, og hvis du ikke kan nå en brugbar løsning, søge hjælp udefra.
Advarsler
- Denne artikel er en generel vejledning og er ikke beregnet til at erstatte professionel juridisk eller finansiel rådgivning.
- Hvis du vælger at sælge varer fra din husstand, såsom køkkenskabe og apparater, være sikker på ikke at sælge varer, der er knyttet til den fysiske ejendom. Du ønsker ikke, at långiver som søgte en afskærmning dom mod dig til at komme efter dig for skader, som du kan have forårsaget.
- Der er desværre masser af mennesker og virksomheder, der forsøger at drage fordel af husejere desperate for at undgå afskærmning, og der er en bred vifte af afskærmning-undgåelse svindel, så vær meget forsigtig, især hvis du er kontaktet af en virksomhed. Nogle af disse scam kunstnere scan afskærmning lister udkig efter ofre, og de kan tilbyde hurtige løsninger såsom "refinansiering" ordninger, der rent faktisk narre dig til at underskrive dit hus over til den fidus kunstner. Altid tjekke en virksomhed grundigt, før den overlader dem med dine penge, og pas høje gebyrer, høje renter og for-god-til-være-sandt tilbud. Sørg for at du grundigt at forstå enhver kontrakt, før du underskrive det.
- Husk, at den truede afskærmning er kun et symptom - medmindre du løse det underliggende problem, vil du snart blive konfronteret denne eller en anden symptom, igen.
- Hvis du har købt for meget hus, (meget mere end 40% af din post-skatteindtægter for realkreditlån (r), forsyningsvirksomheder, skatter og vedligeholdelse), kraftigt overveje, at du måske nødt til at sælge dette hus, derefter leje et stykke tid eller købe en mere overkommelig bolig.
- Hvis dit forbrug er ude af kontrol på andre områder, bør du få noget hjælp at etablere og skabe en brugbar udgifter plan. Derefter finde nogen villige til at være hårde med dig for at sikre, at du holde sig til det.
- er af afgørende betydning! Denne proces tager tid, så begynde straks. Du ønsker ikke at blive fanget kort tid, når dit hjem er på spil.